1. Ontbinding en ontruiming wegens (herhaalde) wanprestatie
Dit onderdeel van de Aanbeveling is een uitwerking van het Uitspraak van een gerechtshof of de Hoge Raad in een civiele dagvaardingsprocedure of van een strafzaak. van de Hoogste rechtscollege in Nederland. De Hoge Raad stelt niet meer zelf de feiten vast, maar bekijkt of de lagere rechter bij zijn beslissing het recht goed heeft toegepast. van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810- U verlaat Rechtspraak.nl (het zg. Tenzij-arrest).
a. Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening
De verhuurder wordt geacht zich te houden aan de in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening genoemde informatie- en meldverplichtingen met betrekking tot huurachterstanden. Dit zal in de uitgebrachte dagvaardingen inzichtelijk moeten worden gemaakt. Dit kan door de (door verhuurder aan huurder(s) verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Als er meerdere huurders bekend zijn, moeten deze allen worden aangeschreven. Als niet blijkt dat aan deze verplichtingen is voldaan, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) de gevolgen aan worden verbonden die de rechter geraden voorkomen, waaronder het afwijzen van een gevorderde ontbinding en ontruiming.
b. De rechten van minderjarige kinderen in het gehuurde
Op grond van artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind en het arrest van de Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799 moeten bij de beoordeling door de rechter of de tekortkoming van een huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als ‘eerste overweging’ in aanmerking worden genomen. Om de rechter in staat te stellen hier aan te voldoen, moet in een Een dagvaarding is een oproep om voor de rechter te verschijnen. waarin ontbinding van een huurovereenkomst en/of ontruiming van een gehuurde woning wordt gevorderd, door de verhuurder worden vermeld:
- of er minderjarige kinderen in het gehuurde verblijven;
- als er minderjarige kinderen in het gehuurde verblijven, welke mogelijkheden er zijn voor alternatieve huisvesting van In civiel recht: degene tegen wie een eis of vordering wordt gericht in de dagvaardingsprocedure. Tegenpartij van de eiser. en zijn/haar gezin;
- als niet bekend is of er minderjarige kinderen in het gehuurde verblijven, welke inspanningen de verhuurder heeft gepleegd om te achterhalen of dit het geval is. Als deze informatie in de dagvaarding ontbreekt, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen worden verbonden die de rechter geraden voorkomen, waaronder het hanteren van een ruimere ontruimingstermijn. Ook kan de rechter nadere instructies geven.
c. Bij welke huurachterstand ontbinding en ontruiming?
Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling, wordt in beginsel toegewezen indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen, met dien verstande dat:
- indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand (indien niet betaald) onder deze drie maanden begrepen is, de lopende maand geldt als gehele maand;
- ndien sprake is geweest van huurverhoging, een ‘oude’ maandtermijn als een volle maand wordt gerekend, mits de specificatie van de huurachterstand daaromtrent duidelijk is.
De vordering wordt afgewezen, indien de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur.
d. Herhaalde wanbetaling
Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zo nodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt (indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand daaronder begrepen) en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.
e. Terme de grace
Bovenstaande laat onverlet dat in procedures waarin door de huurder De verdediging tegen vorderingen van de eiser of tegen de verzoeken van de verzoeker in een gerechtelijke procedure. wordt gevoerd, aanleiding kan bestaan aan de huurder een betalingstermijn (zoals een terme de grace) toe te staan, of dat (ander) maatwerk wordt toegepast, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.
2. Toewijzing van toekomstige huurtermijnen
Een vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen bij wijze van nakoming wordt in beginsel niet toegewezen, omdat ervan wordt uitgegaan dat partijen hun contractuele verplichtingen nakomen.
Een dergelijke vordering wordt wel toegewezen, wanneer niet dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist is:
- dat nakoming zonder tekortkoming onmogelijk is, of
- dat de schuldeiser uit mededelingen van de schuldenaar heeft mogen afleiden dat deze in de nakoming tekort zal schieten, of
- dat de schuldeiser goede gronden heeft te vrezen dat de schuldenaar in nakomingstekort zal schieten.
Let op: deze aanbeveling ziet op de vordering tot (toekomstige) nakoming van betaling van de huur, zo lang de huurovereenkomst voortduurt.
Voor de vordering tot betaling van de huur bij wijze van schadevergoeding na ontbinding (en ontruiming) van het gehuurde op grond van artikel 6:277 BW geldt de volgende aanbeveling:
De expertgroep Dit recht regelt de verhouding tussen huurders en verhuurders. Het gaat over de rechten en plichten betreffende het huren van woningen of bedrijfsruimtes, zoals de huurprijs, onderhoud van de ruimte en huurbescherming. beveelt aan om bij ontbinding van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een vordering tot veroordeling van de huurder tot het betalen van de resterende huurtermijnen vanaf de ontruiming tot het oorspronkelijk einde van de huurovereenkomst te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Daarbij bestaat de mogelijkheid om - indien gewenst - wel een vergoeding van een aantal maanden toe te wijzen, voor zover ten tijde van het vonnis aangenomen wordt dat de verhuurder die periode nodig heeft om het gehuurde opnieuw te verhuren.
3. Griffierecht bij vorderingen tot betaling van huurachterstanden alsmede tot ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming
Indien een vordering enerzijds de betaling van achterstallige huurtermijnen en anderzijds de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde betreft, wordt de hoogte van het De kosten die u moet betalen aan de rechtbank bij de start van uw procedure. bepaald op grond van de hoofdsom in de dagvaarding, te vermeerderen met de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en gevorderde gespecificeerde, reeds vervallen rente.
Indien wordt vastgesteld dat een deel van de vordering ten onrechte in de dagvaarding is gevorderd, dan wordt bij toewijzing van de Kosten die gemaakt worden om de procedure te kunnen voeren, zoals bijvoorbeeld de kosten van juridische bijstand en reis- en verblijfskosten. aan de gedaagde alleen dat deel van het griffierecht toegewezen dat overeenkomt met de hoogte van de werkelijk verschuldigde achterstand ten tijde van het dagvaarden.
Kijk voor meer informatie of hulp op de contactpagina.