De vrouw kocht in 2023 met haar toenmalige partner in Castricum een woning met grond, een stal, schuren en een weiland. De toenmalige partner van de vrouw had haar doen geloven over miljoenen (uit een erfenis) te beschikken. Toen de waarborgsom moest worden betaald, gaf hij echter niet thuis. Omdat de kopers niet op tijd hun verplichtingen nakwamen, ontbonden de verkopers de koopovereenkomst en brachten een contractuele boete van 285.000 euro (10% van de koopsom) bij de kopers in rekening. De ex-partner van de vrouw bleek onder bewind te staan en had van de bewindvoerder of de kantonrechter geen toestemming gekregen voor het kopen van de woning. Daarmee is zijn aandeel in de koop ongeldig en stellen de verkopers alleen de vrouw aansprakelijk voor het hele boetebedrag.

Volgens de vrouw is de verkopende makelaar aansprakelijk voor de boete, omdat de makelaar de zorgplicht richting haar heeft geschonden. Zij stelt dat de makelaar de koop nooit had mogen sluiten zonder onderzoek te doen naar de kopers en de herkomst van het geld. Zo had de makelaar onder andere het bewindregister moeten raadplegen. Gezien het gedrag van haar ex-partner en de waarschuwingen van derden, was daar volgens de vrouw alle aanleiding toe.

De rechtbank oordeelt dat de verkopers zich op het boetebeding uit de koopovereenkomst kunnen beroepen. De vrouw en haar ex-partner hebben beiden de koopovereenkomst ondertekend. Dat de koop voor het deel van haar ex-partner ongeldig is, betekent niet dat de koopovereenkomst ook voor haar ongeldig is. Wel vindt de rechtbank dat in de gegeven omstandigheden de boete aanzienlijk moet worden verlaagd, naar 30.000 euro. Er is sprake van een uitzonderlijke zaak, waarbij niet alleen verkopers, maar ook de vrouw het slachtoffer zijn van de handelwijze van haar ex-partner. Omdat verkopers bij de ontstane situatie een eigen rol en aandeel hebben gehad, de vrouw pas in een later stadium als medekoper in de overeenkomst is opgenomen, verkopers zonder haar handtekening de schade ook zouden hebben geleden en van opzet of onwil bij de vrouw niet is gebleken, is de rechtbank van oordeel dat het onrechtvaardig is om de vrouw voor de volledige schade van verkopers op te laten draaien.

De verkopende makelaar is volgens de rechtbank niet tegenover de vrouw nalatig geweest. De zorgplicht gaat niet zo ver dat de makelaar de vrouw had moeten waarschuwen voor haar medekoper en haar had moeten beschermen tegen de schade die zij heeft geleden. De makelaar is dan ook niet aansprakelijk voor het boetebedrag.