Een huurprijswijzigingsbepaling is oneerlijk wanneer de bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was.

Daarbij kan als algemeen uitgangspunt worden genomen dat een redelijke inschatting van de markt was dat de huren elk jaar zouden stijgen overeenkomstig de consumentenprijsindex plus maximaal één procentpunt.

Het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat het redelijk was om te verwachten dat de huren voor soortgelijke woningen sneller zouden stijgen. 

In beginsel is niet van belang of de verhuurder de huur in de praktijk daadwerkelijk heeft verhoogd met het percentage dat op grond van de huurprijswijzigingsbepaling was toegestaan. Alleen als de huur vanaf het begin consistent is verhoogd overeenkomstig een andere systematiek dan kan onder omstandigheden worden aangenomen dat de huurprijswijzigingsbepaling die op schrift staat niet meer geldt. In dat geval hoeft de oude huurprijswijzigingsbepaling niet te worden getoetst. Als de gehanteerde systematiek eerlijk is, zijn de huurverhogingen wel rechtsgeldig.

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan is de eerste overeengekomen huurprijs altijd blijven gelden. Dat is dus het bedrag dat de huurder betaalde toen de huurovereenkomst werd afgesloten.

De wet en de rechtspraak van het Hof van Justitie EU maken een andere uitkomst volgens de rechter niet mogelijk.