Dit onderdeel van de Aanbeveling is een uitwerking van het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018,
ECLI:NL:HR:2018:1810 (het zg. Tenzij-arrest.
a. Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening
De verhuurder wordt geacht zich te houden aan de in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening genoemde informatie- en meldverplichtingen met betrekking tot huurachterstanden. Dit zal in de uitgebrachte dagvaarding inzichtelijk moeten worden gemaakt. Dit kan door de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Als niet blijkt dat aan deze verplichtingen is voldaan, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen worden verbonden die geraden voorkomen, waaronder het afwijzen van een gevorderde ontbinding en ontruiming. Dit kan ook in verstekzaken.
b. Bij welke huurachterstand ontbinding en ontruiming?
Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen, met dien verstande dat:
- indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand (indien niet betaald) onder deze drie maanden begrepen is, de lopende maand geldt als gehele maand;
- indien sprake is geweest van huurverhoging, een ‘oude’ maandtermijn als een volle maand wordt gerekend, mits de specificatie van de huurachterstand daaromtrent duidelijk is.
De vordering wordt afgewezen, indien de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur.
c. Herhaalde wanbetaling
Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zo nodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt (indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand daaronder begrepen) en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.
d. Terme de grâce
Bovenstaande laat onverlet dat in procedures waarin door de huurder verweer wordt gevoerd, aanleiding kan bestaan aan de huurder een betalingstermijn (zoals een terme de grâce) toe te staan, of dat (ander) maatwerk wordt toegepast, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.