Dit onderdeel van de Aanbeveling is een uitwerking van het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (het zg. Tenzij-arrest.

a. Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening

De verhuurder wordt geacht zich te houden aan de in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening genoemde informatie- en meldverplichtingen met betrekking tot huurachterstanden. Dit zal in de uitgebrachte dagvaarding inzichtelijk moeten worden gemaakt. Dit kan door de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Als niet blijkt dat aan deze verplichtingen is voldaan, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen worden verbonden die geraden voorkomen, waaronder het afwijzen van een gevorderde ontbinding en ontruiming. Dit kan ook in verstekzaken.

b. Bij welke huurachterstand ontbinding en ontruiming?

Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen, met dien verstande dat: 

• indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand (indien niet betaald) onder deze drie maanden begrepen is, de lopende maand geldt als gehele maand; 
• indien sprake is geweest van huurverhoging, een ‘oude’ maandtermijn als een volle maand wordt gerekend, mits de specificatie van de huurachterstand daaromtrent duidelijk is.

De vordering wordt afgewezen, indien de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur.

c. Herhaalde wanbetaling

Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zo nodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt (indien de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, de lopende maand daaronder begrepen) en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.

d. Terme de grâce

Bovenstaande laat onverlet dat in procedures waarin door de huurder verweer wordt gevoerd, aanleiding kan bestaan aan de huurder een betalingstermijn (zoals een terme de grâce) toe te staan, of dat (ander) maatwerk wordt toegepast, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.

Een vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen bij wijze van nakoming wordt in beginsel niet toegewezen, omdat ervan wordt uitgegaan dat partijen hun contractuele verplichtingen nakomen.

Een dergelijke vordering wordt wel toegewezen, wanneer niet dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist is:

• dat nakoming zonder tekortkoming onmogelijk is, of
• dat de schuldeiser uit mededelingen van de schuldenaar heeft mogen afleiden dat deze in de nakoming tekort zal schieten, of
• dat de schuldeiser goede gronden heeft te vrezen dat de schuldenaar in nakomingstekort zal schieten.

Voor de vordering tot betaling van de huur bij wijze van schadevergoeding na ontbinding (en ontruiming) van het gehuurde op grond van artikel 6:277 BW geldt de volgende aanbeveling:

De expertgroep huurrecht beveelt aan om bij ontbinding van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een vordering tot veroordeling van de huurder tot het betalen van de resterende huurtermijnen vanaf de ontruiming tot het oorspronkelijk einde van de huurovereenkomst te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Daarbij bestaat de mogelijkheid om - indien gewenst - wel een vergoeding van een aantal maanden toe te wijzen, voor zover ten tijde van het vonnis aangenomen wordt dat de verhuurder die periode nodig heeft om het gehuurde opnieuw te verhuren.

Indien een vordering enerzijds de betaling van achterstallige huurtermijnen en anderzijds de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde betreft, wordt de hoogte van het griffierecht bepaald op grond van de hoofdsom in de dagvaarding, te vermeerderen met de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en gevorderde gespecificeerde, reeds vervallen rente.
Indien wordt vastgesteld dat een deel van de vordering ten onrechte in de dagvaarding is gevorderd, dan wordt bij toewijzing van de proceskosten aan de gedaagde alleen dat deel van het griffierecht toegewezen dat overeenkomt met de hoogte van de werkelijk verschuldigde achterstand ten tijde van het dagvaarden.