De werkzaamheden om de Bartenbrug te vervangen zijn in juni 2012 gestart. De eigenaren en exploitant verzochten de gemeente ’s-Hertogenbosch in januari 2014 om de schade te vergoeden die ze zouden hebben geleden door de sloop en aanleg van de brug. De werkzaamheden zorgden ervoor dat het pand lange tijd slecht bereikbaar was. Een huurder ging failliet en de eigenaren kregen het pand niet opnieuw verhuurd. De exploitant kreeg minder klanten in haar schoonheidssalon en had daarom minder inkomsten.

De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) adviseerde de gemeente over aanvragen van alle gestelde gedupeerden. De stichting stelt dat de eigenaren, toen zij het pand in januari 2007 kochten, moesten weten dat de gemeente van plan was de Bartenbrug te vervangen. Dat was namelijk al sinds juni 2004 bekend. Wel duurden de werkzaamheden langer dan de gemeente regelmatig heeft gecommuniceerd, zodat het pand gedurende een langere periode slecht bereikbaar was. Volgens de stichting hadden de eigenaren redelijkerwijs moeten uitgaan van een uitvoeringsperiode van 10 maanden. De schade die daarna is opgetreden, komt voor vergoeding in aanmerking. Dit gaat om de periode april tot en met december 2013. De gemeente kende de eigenaren uiteindelijk een vergoeding van 5.400 euro toe. De schade die de exploitant zegt te hebben geleden, houdt niet aantoonbaar verband met de werkzaamheden. Daarom werd aan de exploitant niets uitgekeerd.

De eigenaren maakten bezwaar en eisten een hogere schadevergoeding en een vergoeding van de deskundigenkosten (5.525 euro) die zij hadden gemaakt. De gemeente wees de hogere schadevergoeding af en kende – na nader advies van SAOZ – de deskundigenkosten wel toe. Hierop stapten de pandeigenaren naar de rechter. Volgens de pandeigenaren hebben zij recht op een langere periode schadevergoeding dan de periode april tot en met december 2013. Bovendien stellen zij er alles aan gedaan te hebben hun schade zoveel mogelijk te beperken. De gemeente heeft daarom volgens de pandeigenaren – op advies van SAOZ – ten onrechte de vergoeding gehalveerd.

De rechtbank ziet geen reden om het deskundigenadvies van SAOZ over de periode van de schade niet juist te achten. Ook oordeelt de rechtbank dat de gemeente niet heeft hoeven aannemen dat de pandeigenaren er alles aan hebben gedaan om de schade te beperken. De eigenaren hebben hun beweerdelijke inspanningen onvoldoende onderbouwd. Verder merkt de rechtbank op dat het rapport van SAOZ een deskundigenrapport is, waarvan de gemeente mag uitgaan en dat slechts voldoende kan worden weersproken door een deskundig tegenadvies. Daarvan is hier geen sprake.

Ook de exploitant stapte naar de rechter. SAOZ constateerde dat reeds vóór de werkzaamheden aan de brug een omzetdaling was ingezet, zodat het verband tussen de werkzaamheden en de omzetdaling niet aannemelijk is. Volgens de exploitant komt dit doordat zij minder heeft gewerkt vanwege ziekte en zorg voor haar kinderen. De rechtbank oordeelt dat deze stelling niet is onderbouwd met bewijsstukken. Daarom heeft de exploitant onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de schade die zij heeft geleden door de afsluiting van de brug is veroorzaakt.