Dit Wetsvoorstel heeft als doel het verder stimuleren van hospitaverhuur om zo de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Daartoe wordt een aantal aanpassingen van de huurrechtregeling in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voorgesteld, zodat hospitaverhuur als bijzondere woonvorm verder gestimuleerd wordt.
De belangrijkste wijzigingen worden hierna opgesomd:
1) Het Wetsvoorstel introduceert verschillende nieuwe opzeggingsgronden voor hospitaverhuur en huurcontracten met betrekking tot zelfstandige woningen op hetzelfde kadastrale perceel en hetzelfde adres als dat van de eigenaar-bewoner die de woning verhuurt. Op grond van deze nieuwe opzeggingsgronden kunnen huurcontracten worden opgezegd in het geval van verkoop van de woning, na executieverkoop of na het overlijden van de verhuurder. Daarbij geldt een vaste opzegtermijn van ten minste drie maanden. Voor huurcontracten voor onbepaalde tijd en tijdelijke huurcontracten met een zogenoemde minimumduur (artikel 7:271, lid 1, BW) geldt dat deze gronden een aanvulling vormen op de reeds bestaande opzeggingsgronden (artikel 7:274, lid 1, BW). Het nieuwe tijdelijke huurcontract van maximaal vijf jaar en het tijdelijke huurcontract voor specifieke groepen van maximaal twee jaar, kunnen, indien aangegaan door een hospita, uitsluitend op de nieuwe gronden worden opgezegd.
2) Het Wetsvoorstel stelt daarnaast een tijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar voor, specifiek voor hospitaverhuur (het voorgestelde artikel 7:271a, lid 1 onder b, BW). Voor dit tijdelijke huurcontract geldt een
proeftijd van negen maanden. Na het verstrijken van de
proeftijd, kan het huurcontract tussentijds alleen worden opgezegd op grond van de nieuw geïntroduceerde opzeggingsgronden.
3) Het Wetsvoorstel bepaalt voor tijdelijke huurcontracten met een zogenoemde minimumduur (artikel 7:271, lid 1, BW) en tijdelijke huurcontracten voor specifieke groepen van maximaal twee jaar (het voorgestelde artikel 7:271a, lid 1 onder a, BW) een
proeftijd van negen maanden. De
proeftijd geldt daarmee voor vier soorten contracten indien ingezet voor hospitaverhuur: huurcontracten voor onbepaalde tijd, tijdelijke huurcontracten met specifieke groepen van maximaal twee jaar, tijdelijke huurcontracten van maximaal vijf jaar, specifiek voor hospitaverhuur, en tijdelijke huurcontracten met een minimumduur. Voor al deze contracten geldt dat de opzegtermijn in de eerste maand na aanvang van het huurcontract (dus in de
proeftijd) wordt verkort naar één maand.
4) Het Wetsvoorstel maakt een uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Deze uitzondering houdt in dat het inkomen van de hospitahuurder niet wordt meegeteld bij het bepalen van de huurverhoging (artikel I, onderdeel B).
5) Tot besluit stelt het Wetsvoorstel een wijziging van de opzeggingsgrond van het eerste lid onder h van artikel 7:274 BW (die is geïntroduceerd met de Wet vaste huurcontracten) voor. Deze wijziging staat los van het stimuleren van hospitaverhuur. Door middel van een amendement is het mogelijk gemaakt dat een verhuurder eenmalig – onder specifieke voorwaarden – een huurcontract kan beëindigen om de woning te verkopen (artikel 7:274, lid 1 en onderdeel h, BW).
De
Raad voor de rechtspraak heeft geen zwaarwegende bezwaren tegen het Wetsvoorstel, maar geeft in overweging om het Wetsvoorstel op de in dit advies genoemde onderdelen te verduidelijken en/of aan te passen.